Giới chuyên gia địa ốc cho hay, sốt đất hiện nay là hiện tượng giá đất tăng đột biến trên diện rộng trong một thời gian ngắn. Khi đất sốt, giá đất tăng quá cao, không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà xuất phát từ hiệu ứng đám đông, thông tin đồn thổi thì cơn sốt đất dễ trở thành sốt ảo. Khi đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp, người mua đất là để đầu cơ chờ lên giá chứ không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh.

1. Bùng nổ sốt đất ở nhiều địa phương

Thời gian gần đây, khắp từ Bắc vào Nam, sốt đất xuất hiện ở nhiều địa phương. Trong bối cảnh dịch bệnh, lãi ngân hàng xuống thấp, chứng khoán, vàng, ngoại tệ tiềm ẩn nhiều rủi ro, phần lớn dòng vốn trong dân đều đổ vào bất động sản.

Sốt đất ở Hà Nội
Trước thông tin UBND TP. Hà Nội sẽ ban hành quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng vào tháng 6/2021, đất khu vực gần đê sông Hồng, tại xã Xuân Canh, huyện Đông Anh (dự kiến sẽ xây các khu đô thị mới tại đây) được rao bán với giá gấp 2-3 lần trong 1 tuần. Trước đây, nhiều khu đất giá dưới 20 triệu đồng/m2 nay tăng lên mức 50-60 triệu đồng/m2, thậm chí chỉ qua một ngày có thể bán chênh 5-8 triệu đồng/m2.

Giá đất ở và đất bãi bồi khu vực ngoài đê gia tăng nhanh chóng. Tương tự, giá đất tại các quận trung tâm Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Hoàn Kiếm cũng tăng mạnh. 

Tại một số khu vực khác như Ba Vì, Hòa Lạc, Thạch Thất, giá đất tăng 2-3 lần sau một năm.

Sốt đất ở Bắc Giang

Giá đất nền tại nhiều dự án ở Bắc Giang tăng nhanh trong thời gian ngắn.

Gần đây, đất nền nhiều dự án ở Bắc Giang tăng giá đột biến, tăng gấp 2-3 lần chỉ trong một tháng. Ví dụ, đất nền tại hai xã Yên Sơn, Lan Mẫu, huyện Lục Nam trước đây chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2, nay được rao bán với giá 20-30 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 40 triệu đồng/m2. 

Đặc biệt, tại huyện Yên Dũng, giá đất tăng từng ngày. Đất nền xã Nội Hoàng trước Tết Tân Sửu 2021 dao động từ 12-15 triệu đồng/m2, nay tăng lên mức 25-30 triệu đồng/m2. Giá đất tại huyện Việt Yên cũng tăng mạnh, ở mức 30-40 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi tăng đến 50 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân dẫn tới sốt đất Bắc Giang là do nơi đây đã, đang hình thành nhiều khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp hiện đại, thu hút giới đầu tư bất động sản thứ cấp.

Sốt đất ở Hạ Long
Thời gian gần đây, nhiều môi giới, nhà đầu cơ đã tới TP. Hạ Long mua bán, chuyển nhượng một số ô đất trên địa bàn. Những ô đất này thuộc xã Thống Nhất, quy hoạch khu dân cư xã Thống Nhất, khu dân cư Cầu Bang, khu dân cư đô thị tại phường Cao Xanh, Hà Khánh... chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Môi giới, nhà đầu cơ lợi dụng thông tin quy hoạch, gom đất giá rẻ, thổi giá đất lên cao, tạo sốt ảo giá đất hòng thu lợi bất chính.

Trước tình trạng này, UBND TP. Hạ Long, tỉnh Quảng ninh đã yêu cầu các phường, xã, đơn vị liên quan thực hiện nghiêm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, thực hiện chứng thực các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất đúng quy trình, đồng thời xử lý kịp thời tình trạng đầu cơ, môi giới thao túng thị trường.

Sốt đất ở Ninh Bình
Cơn sốt đất nền gần dự án Khu du lịch Kênh Gà - Vân Trình diễn ra từ cuối tháng 2 đến đầu tháng 3/2021. Đây là dự án có vốn đầu tư 1-1.5 tỷ USD, được tỉnh Ninh Bình phê duyệt quy hoạch chung với quy mô diện tích xấp xỉ 2.000 ha tại 7 xã thuộc hai huyện Nho Quan và Gia Viễn.

Giá đất nền xã Gia Thịnh, huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình tăng gấp đôi, gấp ba trong vòng 1 năm. Thậm chí, một số lô đất tăng giá từ 100-200 triệu đồng /lô chỉ sau một đêm. Theo lãnh đạo huyện Gia Viễn, một số nhà đầu tư địa ốc từ nơi khác tới thổi giá đất lên cao, tạo nên cơn sốt đất thời gian qua.

Môi giới, nhà đầu tư từ khắp nơi đổ về khu vực gần dự án Khu du lịch Kênh Gà - Vân Trình để gom đất, tạo nên cơn sốt đất thời gian gần đây. (Ảnh: Laodong.vn)Sốt đất ở Quảng Trị

Các thửa đất dọc đường 15,5m tại Khu đô thị Bắc Sông Hiếu, TP. Đông Hà hồi cuối năm 2020 được bán với giá 7-8 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau Tết Nguyên đán, giá đất nơi đây tăng lên trên 10 triệu đồng/m2. Tương tự, các lô đất dọc tuyến đường 15,5m thuộc Khu đô thị Nam Đông Hà, TP. Đông Hà thời điểm cuối năm ngoái giá chỉ từ 5-5,5 triệu đồng.m2, nay tăng lên mức 6,5-8 triệu đồng/m2.

Giá đất đấu giá tại các thửa thuộc Khu đô thị Bắc sông Hiếu, Khu đô thị Nam Đông Hà tăng mạnh. Người dân từ các tỉnh thành khác như Hà Nội, Thừa Thiên - Huế, Quảng Bình đổ vè đây tham gia đấu giá khiến giá đấu vượt giá sàn từ 20-40%.

Cùng với đó, lợi dụng thông tin nhiều tập đoàn, nhà đầu tư lớn xây dựng khu đô thị thương mại, làm du lịch sinh thái..., nhiều đơn vị, cá nhân thu gom đất khiến giá đất tăng cao đột biến.

Sốt đất ở Bình Phước
Trước thông tin địa phương khảo sát vị trí lập dự án sân bay lưỡng dụng Téc Ních, giá đất khu vực xã Tân Lợi, An Khương, huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước tăng gấp nhiều lần so với giá trị thực tế. Nguyên nhân chính là do nhà đầu cơ, môi giới trong và ngoài tỉnh gom đất, đẩy giá lên quá cao.

Cơn sốt đất tại xã Tân Lợi, An Khương và vùng phụ cận khiến giá đất tăng với tốc độ chóng mặt. Một số mảnh đất cách cổng vào sân bay khoảng 1,5km trước đây giá từ 150-200 triệu đồng/lô rộng 450-500m2, nay tăng lên vài tỷ đồng tùy vị trí.

Cò đất, giới đầu cơ đi gõ cửa từng nhà dân để "mồi chài" mua bán đất. Họ tự làm giá, thổi giá lên cao để thuyết phục người dân bán đất. Sau khi mua đất từ dân, môi giới lấy sổ đi phô tô hàng chục bộ để rao bán. Nhóm nhanh chân sẽ mua được các thửa đất mặt đường, gần trung tâm, gần cửa ngõ sân bay dự kiến. Nhóm đi sau gom mua đất của các hộ đất làm rẫy cao su. Sốt đất ảo chủ yêu do chiêu bài đẩy giá của giới đầu cơ, cò đất.

Giới đầu tư địa ốc tìm về huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước gom đất tạo nên cơn sốt đất ảo.
(Ảnh: Laodong.vn)

Sốt đất ở Bình Thuận
Sau thông tin tái khởi công dự án sân bay Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận vào cuối tháng 3/2021, thị trường bất động sản nơi đây sôi động trở lại sau đợt sốt đất năm 2019. Giới đầu cơ, cò đất từ nơi khác đổ về khu vực xã Thiện Nghiệp (TP. Phan Thiết) gom đất, bán lại, đẩy giá đất tăng cao hàng chục lần so với giá trị thực tế.

Theo lãnh đạo UBND xã Thiện Nghiệp, hiện không có bất cứ dự án phân lô bán nền nào được cấp phép trên địa bàn xã. UBND xã Thiện Nghiệp yêu cầu Chỉ huy trưởng quân sự xã, Công an xã thường xuyên tuần tra, kiểm tra khu vực đường vào dự án sân bay Phan Thiết, đường Võ Nguyên Giáp để đảm bảo an ninh trật tự, an toàn giao thông.

UBND TP. Phan Thiết cũng yêu cầu các sở, ngành quản lý chặt chẽ, ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất công khu vực gần dự án sân bay nhằm sang nhượng, mua bán bất hợp pháp. Cùng với đó, cảnh báo người dân cần tỉnh táo trước chiêu bài thổi giá, dụ dỗ mua bán đất để tránh bị lừa đảo, thiệt hại tài sản.

2. Sốt đất từ Bắc vào Nam dưới góc nhìn chuyên gia

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, giá nhà đất 2 tháng đầu năm 2021 có xu hướng gia tăng, có nơi tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Bộ Xây dựng cho rằng, việc các địa phương đồng loạt tăng khung giá đất là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng lên.

Cùng với đó là những nguyên nhân khác như dòng vốn đầu tư dịch chuyển từ các kênh đầu tư khác sang bất động sản để đảm bảo an toàn; giới đầu cơ lợi dụng thông tin quy hoạch hạ tầng, quy hoạch đô thị, chủ trương đầu tư các dự án lớn để gây nhiễu thông tin, đẩy giá đất lên cao.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, ông Sử Ngọc Khương nhìn nhận, phần lớn các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông, sốt đất ảo không phản ánh giá trị cũng như nhu cầu thực tế mà thường dựa trên những thông tin đồn thổi, thất thiệt. Khi sốt đất, nhu cầu đất chủ yếu là để đầu cơ, không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh.

Theo chuyên gia này, việc thiếu kênh đầu tư hấp dẫn, lãi suất ngân hàng thấp là một trong những lý do khiến người dân, nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn vào bất động sản. Thế nhưng, không phải ai cũng nắm được thông tin chính xác về hạ tầng, quy hoạch, dự án, pháp lý đất đai... họ mua đất theo hiệu ứng đám đông, tin đồn, dễ dẫn tới tình trạng sốt ảo giá đất.

Sốt đất để lại nhiều hệ quả, trước mắt là người dân địa phương mất đi nguồn thu nhập chính. Trong khi đó, nhà đầu tư cá nhân sử dụng dùng bẩy có thể mất khả năng chi trả, đối mặt với áp lực tài chính nếu thị trường không như kỳ vọng. Xét về dài hạn, nền kinh tế vĩ mô, xã hội sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực bởi người dân không còn chú trọng lao động sản xuất mà chỉ chờ hưởng lợi từ việc đất tăng giá. Để không bị dao động trước các cơn sốt đất ảo, người dân cần được nâng cao nhận thức, cảnh báo kịp thời.

Đất nền khu đô thị mới hấp dẫn giới đầu tư bất động sản. (Ảnh: Dân trí).

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính nhận định, đầu tư "lướt sóng" theo đám đông tạo nên các cơn sốt đất ảo, làm hỗn loạn thị trường. Trong bối cảnh dịch bệnh, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hiệu quả, an toàn nên nhiều người chọn đầu tư đất để đảm bảo dòng tiền, gia tăng dòng vốn. Cầu tăng, cung khan hiếm khiến giá đất tăng cao, chưa kể hiện tượng đầu tư bất chấp quy định của pháp luật hiện hành.

TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho biết, giá đất nhiều năm qua chỉ tăng chứ không giảm. Sau các đợt sốt đất, giá sẽ đi ngang hoặc chững lại một thời gian rồi lại tăng tiếp, thiết lập mặt bằng giá mới. Người dân dễ dàng nhận thấy việc mua đất đầu tư dù sớm hay muộn đều có lời nên tiếp tục đổ tiền vào đất.

Một số chuyên gia khác phân tích, nguyên nhân của sốt đất một phần do chính quyền địa phương công bố thông tin quy hoạch, dự án chưa rõ ràng hoặc bị rò rỉ thông tin trước khi công bố chính thức khiến nhà nhà, người người kéo nhau đi mua đất, giá đất vì thế không ngừng "nhảy múa".

Như vậy, hầu hết các chuyên gia cùng chung nhận định, sốt đất chủ yếu do giới đầu cơ,"cò mồi" lợi dụng thông tin quy hoạch để làm giá, đẩy giá lên cao, thậm chí dùng nhiều chiêu trò khiến nhà đầu tư F0 non kinh nghiệm sập bẫy. Sau sốt đất, giá đất có thể chững lại, thậm chí quay về ban đầu khiến không ít nhà đầu tư bị mắc cạn, thua lỗ.

Trước khi quyết định xuống tiền mua đất, nhà đầu tư phải thật tỉnh táo, cẩn trọng trước những lời chào mời, hứa hẹn sinh lời bùi tai. Tránh đầu tư kiểu nghe ngóng, mà phải tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương, giá trị sử dụng đất, tình trạng pháp lý bất động sản... để đảm bảo an toàn cho suất đầu tư.

3. Hệ lụy từ sốt đất

Thực tế cho thấy, từ trước tới nay, các cơn sốt đất thường để lại nhiều hệ lụy khó lường, những hậu quả nặng nề cho cả nhà đầu tư cá nhân, người dân cũng như doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước.

Thứ nhất, sốt đất hấp dẫn dòng vốn mạnh mẽ, thu hút dòng tiền dịch chuyển từ các kênh đầu tư khác, làm giảm đầu tư sản xuất, kinh doanh ở nhiều lĩnh vực, ngành nghề.

Thứ hai, nếu không ngăn chặn kịp thời, sốt đất sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới sự phát triển của thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến an ninh kinh tế, trật tự an toàn xã hội.

Thứ ba, sốt đất có thể khiến nhà đầu tư, cò đất "mắc cạn", vỡ nợ, phá sản. Khi đặt cọc giữ đất nhưng không tìm được người mua đất, họ phải mua vào với giá cao ngất ngưởng hoặc nếu không mua nữa sẽ mất toàn bộ số tiền đặt cọc. Trước ma lực của sốt đất ảo, nhiều người đặt cược hầu như toàn bộ tài sản của mình vào đất, nếu không đón sóng kịp, sẽ bị lỗ nặng, thậm chí phá sản, vỡ nợ vì om hàng nhiều năm không bán được.

Thứ tư, sốt đất ảnh hưởng tới các chính sách phát triển nhà ở của Nhà nước. Giá đất tăng kéo theo chi phí phát triển nhà ở cũng tăng lên, gây khó khăn cho việc thực thi các chính sách phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, nhà giá rẻ dành cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình; đồng thời tạo áp lực tăng giá nhà ở tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội...

Thứ năm, sốt đất gây lãng phí tài nguyên, nguồn lực xã hội. Khi giá đất bị đẩy lên cao, người có nhu cầu ở thực không đủ tiền mua nhà, đất. Khi giá chững lại hoặc đi ngang, quay về ban đầu, nhà đầu cơ không thể bán được đất bởi nếu bạn sẽ lỗ nặng. Điều này dẫn tới tình trạng nhiều nhà, đất hoang hóa, không sử dụng, gây lãng phí.